[임대차분쟁]-임차인대응-임차기간 만료 후 보증금을 못받고 이사갈 경우 임차인의 대응방법은 어떤것이 있나요?
질문: [임대차분쟁]-임차인대응-임차기간 만료 후 보증금을 못받고 이사갈 경우 임차인의 대응방법은 어떤것이 있나요?
답변:
임차기간이 만료되었는데도 임대인이 새 임차인이 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 하
면 임차인은 어떻게 해야 할까요. 과거에는 주택임차권등기명령제도의 도입 전에는 위와 같은 상황
에서 이사를 가버리면 대항력의 요건인 주택의 점유를 하지 못한 셈이 되어 대항력과 우선변제권을
모두 잃게 되었습니다.(* 대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 하게 되면 '임차권 등기'없이도 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다는 것입니다. 여기서 '대항할 수 있다'의 의미는 자기보다 후순위권리자에게 주택을 계속 사용수익하면서 주택인도를 거절할 수 있다는 의미입니다.
위와 같은 대항력을 행사하기 위하여 임차인은 잔금지급일에 주택 열쇠를 넘겨 받고, 전입신고를 함으로써 혹시 모를 2중 임대차 계약으로부터 자신을 보호하는 것입니다. 그리고 * 우선변제권이란 임차주택이 경매로 넘어가는 경우 대항요건(주택인도+전입신고)과 확정일자를 받아둔 임차인은 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 매각대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.)
그러나 1999. 3. 1. 이후로 주택임대차보호법 제3조의 3에서 임차권등기명령제도를 도입하였으므로 '임차권등기명령제도에 의한 임차권등기'가 경료되면 임차인이 이사를 가더라도 대항력, 우선변제권이 모두 그대로 유지되게 되었습니다.
실제 임차권등기명령의 절차는 어떻게 진행될까요.
우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월전까지 임대인에게 '계약해지통보'를 합니다. 임차기간 만료일까지만 살고 그 이후에는 계약이 종료됨을 알리는 것이지요.
그 후 기간이 만료되면 단독으로 임차주택 소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청합니다. 그 후 등기가 경료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 모두 유지됩니다. 여기서 주의할 점은 임차권 등기가 경료되기 전이 아니라 경료된 이후에 이사를 가야 한다는 것입니다. 그리고 이사를 할 경우에는 새 주소지로 등기명의인 주소변경등기를 하여 두어야 후에 경매가 개시될 경우 그 통지를 받을 수 있습니다. 참고로 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우에는 경매절차에서 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하므로 배당요구를 굳이 할 필요도 없습니다. 그리고 향후 임대인은 보증금 지급과 동시에 임차권등기말소를 주장할 수 있으나, 판례는 임대인의 보증금지급의무를 선이행의무로 보고 있으므로 임차인은 먼저 보증금을 돌려 받은 후 임차권등기를 말소해 주면 되겠습니다.(대법원 2005. 6. 9.선고 2005다4529판결) 그리고 임차권등기 비용은 임대인이 부담하므로 임차인의 부담이 없습니다.
