◈ 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법
구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.
신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하여야 한다.
토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.
등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 표제부가 2개임), 갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.
가. 표 제 부
표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100㎡), 용도(예 : 대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다.
<토지의 표제부>
① 접수 19○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일
② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지
③ 대 ○○○㎡ : 지목(대) 및 면적 (○○○㎡)
④ 대법원 예규 제218호에 의하여 구 등기부 제59책 제12장(구 등기번호 5149호)에서 이기 19○○년 ○월 ○○일 : 이것은 원래 등기부가 부책식으로 되어 있던 것을 대법원 예규 제218호에 의하여 현재의 카드식으로 바꾸어 기재하였다는 뜻이다
<단일건물의 표제부>
① 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일
② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지
③ 시멘트벽돌조 기와지붕 : 건물 및 지붕구조
④ 단층주택 : 건물층수 및 용도
⑤ ○○○㎡ : 건물면적
<집합건물의 표제부>
※ 이 등기부는 아파트의 공통표제부로써 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○○○동 전체의 건물크기를 알 수 있게 표시되어 있다.
①, ⑯ 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일
②, ⑭ ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지
③ ○○아파트 : 아파트 명칭
④ 철근콘크리트조 슬래브지붕 : 건물 및 지붕구조
⑤ 5층 아파트 ○○○동 : 아파트 층수 및 동
⑥ ～ ⑪ 1층 518㎡ 등 : 각 층의 면적
⑫ 옥탑 153㎡ : 옥탑의 면적
⑬ 도면 편철장 제 18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부의 위치
⑮ 대 ○○○○㎡ : 아파트가 건축되어 있는 땅의 넓이임
<집합건물의 표제부>
①, ⑦ 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 구분건물 및 대지권 등기 접수연월일
② 철근콘크리트조 : 건물구조
③ 3층 306호 : 구분건물의 표시
④ 73㎡ : 구분건물의 면적
⑤ 도면 편철장 제18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부 위치
⑥ 소유권 ○○○○분의 ○○○ : 대지권 지분
나. 갑 구
갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권 보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 제기하면 법원에서 등기부에 예고등기를 해두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 압류등기, 가처분등기 등이 있다. 주의할 것은 가등기이다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 된다.
[순위번호 1번]
① 소유권보존 : 등기의 종류
② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호
③ 소유자 ○○○ 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소
[순위번호 2번]
④ 소유권이전 : 등기의 종류(매매에 의해 소유권이 이전됨)
⑤ 접수 19○○년 ○월 ○일 제○○○○호 : 등기접수연월일 및 등기번호
⑥ 원인 19○○년 ○월 ○○일 매매 : 등기원인 발생일 및 원인
⑦ 소유자 ○○○ 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소
[순위번호 3번]
⑧ 소유권이전 : 등기의 종류(교환에 의하여 ○○○이 소유권 취득)
⑨ 접수 20○○년 ○월 ○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호
⑩ 원인 20○○년 ○○월 ○일 교환 : 등기원인 발생일 및 원인
⑪ 소유자 ○○○, 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소
다. 을 구
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.
[순위번호 1번]
① 근저당권 설정 : 등기의 종류
② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호
③ 원인 19○○년 ○월 ○○일 설정계약 : 등기원인사실 발생일 및 원인
④ 채권최고액 금 50,000,000원 : 차용금액
⑤ 채무자 △△△, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 돈을 빌린 사람의 이름 및 주소
⑥ 근저당권자 주식회사 ○○은행, 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○
취급점 : ○○동 지점 : 돈을 빌려준 사람의 이름 및 주소
즉, 19○○년 ○월 ○○일 당시 소유자인 “△△△”이 ○○은행으로부터 돈 5,000만원을 빌리고 본 부동산에 근저당권을 설정한 내용임
[순위번호 2번]
⑦ 1번 근저당권 말소 : 등기의 종류
⑧ 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 번호
⑨ 원인 20○○년 ○월 ○○일 해지 : 등기원인사실 발생일 및 원인
즉, 1순위 근저당 계약을 해지하여 말소시킴
[순위번호 3번]
⑩ 임차권 설정 : 등기의 종류
⑪ 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호
⑫ 원인 20○○년 ○월 ○○일 설정계약 : 등기원인사실 발생일 및 원인
⑬ 임차보증금 50,000,000원, 차임 월 100,000원 : 계약 내용
⑭ 차임지급시기 매월 20일 : 계약 내용
⑮ 존속기간 20○○년 ○월 ○○일까지 : 계약 존속기간
⑯ 임차권자 ○○○, 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 권리자의 성명, 주민등록번호, 주소
즉, ○○○는 △△△와 △△△소유의 부동산을 임차보증금 5,000만원, 월차임 10만원에 임차한 내용임.
라. 기 타
등기부를 볼 적에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.
