[주위토지통행권]-사례-토지승계인에 무상통행권 주장못해…땅소유자에 농로이용 보상해줘야한다는 사례
질문:
김씨는 최씨의 농지 중 일부를 양도 받아 밭농사를 지어 왔다. 밭으로 출입하기 위해서는 최씨의 농지를 통행할 수밖에 없었다. 이에 최씨는 자신의 농지에 농로를 개설해 주겠다고 약속해 실제 김씨는 최씨가 개설해 준 농로를 통행하면서 농사를 지었다. 그런데 최근 최씨로부터 농지를 매수한 박씨가 농로를 폐쇄하는 바람에 김씨는 밭에서 농사를 짓지 못하고 있다. 김씨가 박씨의 농지를 통행할 수 있는 방법은 없을까.
답변:
어느 토지와 공로 사이에 길이 없다면 토지 소유자는 토지를 적절히 사용할 수 없게 된다. 민법은 이러한 경우에 대비해 주위 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나, 과다한 비용을 요하는 경우 토지 소유자에게 주위의 토지를 통행할 수 있는 주위토지통행권을 인정하고 있다.
민법상 주위토지통행권의 발생요건은
① 어느 토지와 공로 사이에 그 용도에 필요한 공로가 없는 경우이어야 하고,
② 주위의 토지를 통행하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 들어가는 경우여야 하며,
③ 주위 토지에 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해 통행권을 행사할 것으로 정리할 수 있다.
김씨는 위 ①, ②의 요건을 충족하고 있으므로 박씨에게 가장 손해가 적은 장소 및 방법으로 박씨의 농지를 통행하는 것을 전제로 통행권을 행사할 수 있고, 필요한 경우 통로의 개설을 주장할 수 있을 것이다.
다만 이와 같이 주위토지통행권이 인정된다고 하더라도 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해 주어야 한다. 예외적으로 토지가 일부 양도된 경우에는 무상통행권이 인정되나, 무상통행권은 일부 양도를 행한 당사자 사이에서만 인정될 뿐 이후 토지를 매수한 특정 승계인이 있는 경우 인정되지 않는다.
따라서 비록 김씨가 최씨에게 무상통행권을 주장할 수 있었다 하더라도 이후 최씨의 토지를 매수한 특정 승계인인 박씨에게는 무상통행권을 주장할 수 없고 농로통행에 대해 보상을 해야한다.
