[임대차]-임차료 내지않고 사라진 임차인에 대한 임대인의 조치방법은 어떤것이 있나요?
질문: [임대차]-임차료 내지않고 사라진 임차인에 대한 임대인의 조치방법은 어떤것이 있나요?
답변:
저희 다정법률상담소를 찾아 주셔서 감사합니다.
답변 드리겠습니다.
일반적으로 임차료를 받고 주택에 대한 임대를 하게 되는데 이때 월세를 내지않고 임차인이 사라지게 된다면 임대인의 경우 난감한 상황이 됩니다.
이런 경우 행방불명된 임차인을 상대로 어떤 조치를 취하게 된다면 정당하게 건물에 대한 명도청구 소송을 제기할 수 있는가에 대해서 문제가 될 수 있습니다.
건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료 연체액이 2기의 차임에 해당할때 임대인은 계약을 해지할 수 있게 되는데 이런 임차료의 연체의 경우 계속해서 2기에 걸쳐서 연체할 필요가 없으며 연체한 액수를 합해서 2분기가 되면 계약을 해지할 수 있습니다.
이에 대해 임차인의 경우 임차보증금의 존재를 이유로 해서 임차료의 지급을 거절하고 보증금에서 충당할 것을 요구할 수 없으며 또한 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없게 됩니다.
명도소송과 공시송달
임대인은 임대차계약을 해지한 이후 임차인의 부동산 소재지의 관할법원에서 건물명도청구소송을 제기하여야 하며 임차인이 행방불명된 때에는 임차인에게 소장을 비롯하여 각종소송 서류를 송달할 수 없기 때문에 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용할 필요성이 있습니다.
공시송달이란 소송상대방이 행방불명된 경우 상대방에게 송당하여야할 각종 서류를 법원게시판에 게시한 후 2주일이 경과하게 된다면 상대방에게 송달 된 것으로 보고 조치를 하게 되는 것 입니다.
이행최고 절차없이 건물의 명도소송
임차인의 행방불명으로 인해서 계약이 해지되고 이런 경우 일반적인 계약의 해지와는 다르게 임차인에 대해서 상당한 기간을 정해서 이행할 것을 최고하고 그러한 기간동안 기다리는 등의 절차가 필요 없으므로 임차인이 2기분에 해당하는 월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 됩니다.
임대인은 연체된 임대료 부분을 입증하고 건물명도소송청구을 제기하면 됩니다.
임대인이 건물명도소송에서 승소하게 된다면 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 선량한 관리자의 주의 의무로 보관하면됩니다.
또한 이런 보관비용의 소요에 대해서는 이후 임차인이 나타나게 된다면 보관비용에 대해서 청구하거나 혹은 임차인 소유의 물건에 대해 공탁절차에 따라서 공탁소에 보관을 할 수 도 있게 됩니다.
임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않고 혹은 보관시 멸실이나 훼손될 염려가 있다면 법원의 허가후 경매혹은 시가로 매각후 대금을 공탁할 수 도 있습니다.
