[임대차]-임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법은..?
질문: [임대차]-임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법은..?
저는 주택의 소유자로서 임대차기간이 만료된 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다.
그러자 임차인이 주택임대차보호법상의 임차권등기명령제도에 기하여 주택임차권등기를 하였습니다.
위 주택을 다시 임대하여 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고자 하는데 임차권등기가 되어 있는 관계로 재임대가 어려울 것으로 보이는바, 이 경우 재임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋은지요?
답변:
저희 다정 법률사무소를 찾아 주셔서 감사합니다.
답변 드리겠습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 의하면 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한 한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 주택임차권등기명령제도에 의한 주택임차권등기가 되어 있는 주택을 재임대하는 경우 새로운 임차인은 주택임차권등기가 말소되지 않는 한 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서의 보호를 받을 수는 없습니다.
그러나 새로운 임차인이 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 확정일자순위에 의한 우선변제권은 취득할 수 있을 것이지만, 그러한 경우에도 주택임차권등기권자의 보증금이 변제되지 않아서 주택임차권등기가 말소되지 않는다면 그 임차권자 보다는 후순위가 될 것이므로 그러한 경우에도 역시 새로운 임차인이 임차계약의 체결을 회피하려고 할 것이 예상됩니다.
따라서 귀하가 재임대를 하기 위해서는 새로운 임차인에게 귀하가 그로부터 지급 받은 보증금으로 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고 위 주택임차권등기를 말소할 것이라는 신뢰를 주어 임대차계약을 하거나, 그것이 어렵다면 어떠한 방법으로든 보증금을 마련하여 최초의 임차인에게 보증금을 반환하면서 임차권등기를 말소하기 위한 서류(주택임차권등기명령신청취하서, 인감증명 등)를 받아 주택임차권등기를 말소한 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하여야 할 것입니다.
