[계약해제]-법률상식-상식을 믿다가 큰 손해를 보기 쉽운 계약해제에 대한 글
일반인들이 가장 많이 오해하고 있어 가장 많이 실수하고 큰 손해를 보는 것 중의 하나인 ‘계약해제’에 대해 알아보고자 합니다.
계약의 해제란 유효하게 성립한 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸케 하는 것입니다. 즉 당사자 간의 계약을 없던 것으로 하자는 것입니다.
해제에는 약정해제와 법정해제가 있습니다. 간단히 말해서 약정해제는 양당사자간에 약정한 즉 계약서에서 정한 해제이고, 법정해제는 약정해제가 없더라도 법률이 정한 요건을 갖출 경우 해제할 수 있다는 것입니다. 이 둘의 차이는 매우 중요합니다.
예를 들어 약정해제는 ‘한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행하지 않는 경우 그 상대방은 최고(독촉) 없이 계약을 해제할 수 있다’는 식으로 당사자 간에 해제에 관한 어떤 약정을 하는 것입니다. 이럴 경우 아래에서 살펴 볼 법정해제와 달리 최고(독촉) 없이도 해제할 수 있게 됩니다. 그러나 계약서에 최고(독촉) 없이 해제할 수 있다는 조항이 없다면 어떻게 될까요? 그 때는 법정해제사유가 있는지에 따라 해제 여부가 결정되는 것입니다.
법정해제는 법률에 규정된 해제로서 민법은 ① 상대방이 자신의 의무 이행을 지체한 경우의 법정 해제와 ② 상대방이 이행할 수 없는 객관적 상황이 되었을 때의 법정 해제, 2가지를 규정하고 있습니다.
첫 번째를 법률용어로 ‘이행지체에 의한 법정해제’라 하고 두 번째를 ‘이행불능에 의한 법정해제’라 합니다. 계약에서는 주로 이행불능보다는 이행지체의 경우가 훨씬 더 많이 발생하므로 이행지체에 대해서 설명하겠습니다. 민법 제544조(이행지체와 해제)에서는 ‘당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.’고 규정하고 있습니다.
이행지체의 사례 중 하나를 소개합니다. 매수인이 잔금지급일에 잔금을 지급하지도 않은 채 중개사 사무실에 나타나지 않고 1~2주가 지나도 연락조차 되지 않는 경우입니다.
이 경우 매수인은 이행지체상태에 있다고 볼 수 있을까요? 이행지체라고 볼 수 있어서 매도인은 (약정해제가 없을 경우) 법정해제에 따라 ‘상당한 기간(통상 1~2주)’을 정하여 이행을 ‘최고’(독촉)하는 내용증명을 보내고 그 후 ‘해제’의 의사표시가 담긴 내용증명을 보내면 적법하게 ‘해제’가 된 것일까요?
정답은 아니라는 것입니다.
왜냐하면 매매계약에서 매수인은 대금 지급할 의무가 있는 반면 매도인 역시 소유권이전등기를 해주어야 할 의무를 지고 있기 때문입니다. 즉 매수인 입장에서 보면 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨주지 않을 때에는 자신이 먼저 잔금을 지급할 이유가 없는 것입니다. 이런 경우 매수인의 의무와 매도인의 의무를 동시이행관계에 있다고 표현합니다. 그리고 이러한 동시이행관계에 있을 때는 매도인이 자신의 의무 이행을 제공하여야 매수인을 ‘이행지체’상태에 놓이게 할 수 있는 것입니다.
그래서 위와 같이 매수인이 잔금을 지급하지 않고 연락을 피하고 있다면, 매도인은 ‘소유권이전등기에 필요한 서류 일체’를 법무사사무실에 맡기고 매수인에게 ‘소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 00법무사사무실에 맡겨 두었으니 1~2주후까지 잔금을 지급하지 않으면 해제하겠다’라는 내용증명을 보냅니다. 그 후 1~2주가 지나도 매수인이 잔금지급하지 않을 때 비로소 ‘해제권’이 발생하고, 이 때 다시 한 번 ‘이 계약을 해제합니다’라는 내용증명을 보내야 적법하게 해제가 되는 것입니다.
실제 사건을 소개하면, 위와 같은 상황에 처한 매도인은 그 당시 굉장히 화가 많이 나 있었습니다. 자신의 의무는 다할 수 있었는데 상대방이 계속 잔금을 지급하지 않고 있으니 당연히, 아주 당연하게도 바로 해제할 수 있다고 생각했습니다.
그러나 매도인의 생각에는 2가지 잘못이 있었습니다. 자신의 의무인 ‘소유권 이전등기서류에 대한 이행제공’에 대한 객관적 증거(법무사 사무실에 등기서류 보관 후 내용증명으로 독촉)를 만들어 놓지 않았고, 1~2주의 최고(독촉)기간 없이 바로 해제할 수 있다고 생각한 것입니다.
위와 같이 잘못 생각한 매도인은 잔금지급일 이후에도 자신의 이행제공이나 최고(독촉) 없이 1달을 마냥 기다리다가 매수인에게 ‘해제한다’는 내용증명만을 발송하고, 그 직후 제3자에게 부동산을 팔아버렸습니다. 그 후 1년이 흘렀습니다. 매수인은 계약금 1억원이 너무 아까웠습니다. 매수인은 결국 계약금반환 및 이행불능에 따른 손해배상청구소송을 매도인을 상대로 제기하였습니다. 매도인이 제3자에게 부동산을 팔아버려 이행불능이 되었으니 손해배상을 청구한다는 것입니다.
매도인은 기가 찼습니다. 그러나 법률은 엄격했습니다. 다행히 매도인이 매수인에게 7천만원만을 지급하는 것으로 양당사자를 설득하여 매도인도 남은 3천만원으로 어느 정도 자신의 분노, 억울함을 달래기는 했지만, 만약 판결선고까지 갔더라면 매도인이 매수인에게 1억원 이상을 지급하라는 판결이 났을 것으로 생각합니다. 법적인 관점에서는 해제권 없이 해제한 후 제3자에게 부동산을 팔아버린 매도인의 잘못이 더 크기 때문이지요. 판결이 선고되었다면 매도인은 마음 고생하고 돈 잃고 법을 원망하는 마음만 남게 되겠지요.
법은 상식이라고 합니다. 그러나 저같은 변호사를 포함하여 우리들의 상식과 다소 맞지 않는 경우도 있습니다. 그래서 돌다리도 두들겨 보고 건너야 한다는 속담이 절실히 와 닿습니다.
