[법률지식]-부동산용어-맹지와 주위토지통행권(周圍土地通行權)이란?
맹지와 주위토지통행권(周圍土地通行權)
집을 짓기 위해서는 도로가 있어야 합니다.
건축허가를 받기 위한 도로의 요건은 폭 4m의 도로가 대지에 2m이상 접해야 합니다.
건축법 제44조(대지와 도로의 관계)① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다.
하지만 이 규정도 적용제외가 있습니다.
건축법 제3조(적용 제외)② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 제2종 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당된다)이 아닌 지역은 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를 적용하지 아니한다.
즉, 시골의 면단위나 리단위에서는 건축법규정에 의한 폭4m, 길이 2m 규정이 엄격히 적용되지 않는 겁니다.
이러한 도로를 확보하지 못한 맹지는 건축허가가 나지 않습니다.
맹지란 당해 토지에 진입하기 위한 도로가 없는 토지를 말합니다.
맹지에 주택을 짓기 위해 도로를 내는 방법은
1)주위 토지 소유자에게 토지사용승락서를 받거나
2)도로로 쓸 만큼 주위 토지를 매수하거나
3)구거나 하천 점용허가를 받아 하수도관을 묻어 복개하거나 다리를 놓는 방법 등이 있습니다.
1)번은 큰 돈 들이지 않고 도로를 낼 수 있지만 토지사용승락서를 선뜻 내어줄 토지 소유자를 만나기가 쉽지 않고 , 설사 어렵게 받았다 하더라도 어느 쪽이든 토지의 주인이 바뀐다면 토지사용료를 다시 협상해야하는 번거로움이 있으며 새로 지을 경우에는 전처럼 토지사용승락서를 다시 받는다는 보장도 없습니다.
2)번의 방법은 가장 안전한 방법이지만 시세보다 훨씬 비싸게 구입하다보니 비용이 많이 듭니다.
3)번은 토지와 도로 사이에 있는 구거(도랑)나 하천의 점용허가를 받아서 다리를 놓고 건축후 지자체에 다리를 기부채납하는 방법입니다. 또는 구거에 관을 묻고 복개하여 도로를 내는 방법입니다
구거의 폭이 넓지 않다면 다리를 놓는 비용이 얼마 안들어서 해볼만한 방법입니다.
물론 구거때문에 불가피하게 맹지가 된 토지에 해당되는 것이니만큼 그 범위는 상당히 좁습니다.
이상과 같은 방법 외에 맹지에 도로를 낼수 있는 것은 [주위토지통행권]이 있으나 이것으로 건축허가를 받아내기는 쉽지 않을 것 같습니다.
비록 주위토지통행권이 있음을 확인하는 법원의 승소판결이 있어도 토지소유자의 명백한 의사없이는 건축허가를 받을 수 없다는 판결이 있습니다. 대법원판결(91누3758)을 첨부합니다.
그렇다면 어떠한 경우에 주위토지통행권을 써먹어야 할까요?
1)맹지인 대지에 이미 주택이나 건축물이 있는데 남의 땅을 통과하여 출입을 하는 경우나
2)농사 등 기타의 목적으로 타인 소유의 토지를 도로로 이용하고 있는 경우에 있어서 도로로 이용되는 토지의 소유자가 딴지를 걸 때입니다.
여기서 딴지란 통행을 못하도록 담장을 쌓는다든지, 커다란 구축물을 설치한다든지 하여 도로 사용을 못하게 하거나 통행을 방해하는 것입니다. 토지의 소유자가 바뀌게 될 때 이런 일이 종종 발생합니다. 협의를 하다가 잘 안되면 감정 싸움으로 까지 번져 급기야는 아예 통행을 막는 일이 생깁니다. 경매로 소유자가 바뀔 때 이런 일이 일어날 확률이 매우 높습니다.
이에 대한 해결책이야 또 몇가지가 있습니다.
1)소방서에 신고를 한다.(도로를 막으면 소방서에 신고하면 직방입니다.영구적인 방법은 아니지만 요긴하게 써먹을 수 있습니다.)
2)통행방해배제 소송을 한다.
3)그리고 주위토지통행권을 이용한다.
상황에 따라 적절한 방법을 선택하면 되지만 재일 많이 다루는 주위토지통행권에 대해 알아 보겠습니다.
주위토지통행권은 민법에서 보장한 권리입니다.
민법제219조(주위토지통행권)
①어느 土地와 公路사이에 그 土地의 用途에 必要한 通路가 없는境遇에 그 土地所有者는 周圍의 土地를 通行 또는 通路로 하지 아니하면 公路에 出入할 수 없거나 過多한 費用을 要하는 때에는 그 周圍의 土地를 通行할 수 있고 必要한 境遇에는 通路를 開設할 수 있다.
그러나 이로 因한 損害가 가장 적은 場所와 方法을 選擇하여야 한다.
②前項의 通行權者는 通行地 所有者의 損害를 補償하여야 한다.
그럼 주위토지통행권은 어떻게 행사를 해야 할까요? 소송을 해야 합니다.
그러면 일상생활을 하는데 지장이 없을 정도의 노폭 2m 정도를 보장 받을 수는 있지만 나중에 신축,증축할 것 까지 염두에 두어서 건축허가에 필요한 노폭까지는 보장되지는 않습니다.
이와 관련하여 대법원판례가 많이 있지만 그 중 몇개만 소개합니다.
1.주위토지통행권은 현재의 조건에서 인정된다. 장차의 이용 상황까지 미리 대비하는 것은 아니다. 대법원판결 2005다30993첨부
2.토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우에는 자동차 통행을 허용할 것은 아니다. 대법원판결2005다70114첨부
3.어떤 통로가 이미 있다고 하더라도 그 통로가 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우에도 인정된다.대법원판결2004다63521첨부 그리고 도로 개설 비용은 주위토지통행권자가 통로개설이나 유지비용을 부담해야 하며 통행지소유자의 손해를 보상해야합니다. 다만 통행지 소유자가 통행에 방해가 되는 담장등 축조물을 설치한 경우에는 통행지 소유자가 철거의무를 부담합니다.대법원판결 2005다30993 주위토지를 사용함으로써 통행지 소유자에게 손해를 어떻게 보상을 할까요?
몇가지 판례를 소개합니다.
1.통상 부동산 점유,사용으로 인한 이득은 그 부동산의 차임 상당액이다.
감정인의 감정평가 결과에 의한 금액이고 지연 손해금은 연 20%이다.
서울 남부지원 2007나10905
2.보상할 액수는 사용기간 동안 이 사건 통행지의 차임상당액으로 정함이 타당하다.
광주지법 2003가단3381
그러나 무상으로 주위토지를 이용할 수 있는 경우도 있습니다.
민법 第220條(分割, 一部讓渡와 周圍通行權) ①分割로 因하여 公路에 通하지 못하는 土地가 있는 때에는 그 土地所有者는 公路에 出入하기 爲하여 다른 分割者의 土地를 通行할 수 있다. 이 境遇에는 補償의 義務가 없다.
②前項의 規定은 土地所有者가 그 土地의 一部를 讓渡한 境遇에 準用한다.
분할이나 일부양도는 주위토지를 무상 이용한다는 대법원 판결도 있습니다.대법원판결94다45869
그러나 직접분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용이 되고 특정승계인에게는 적용이 되지 않습니다.
이미 통로를 개설해 놓은 다음 특정승계가 이루어진 경우에도 마찬가지입니다.대법원판결2002다9202
그 외의 경우로는 통행지 소유자가 아무런 이득이 없는데도 도로를 막는 행위는 권리남용에 해당되어 인정되지 않으며, 주위토지통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게는 보상을 청구할 수 없고 주위토지통행권자가 대문을 앞으로 설치하는 등으로 통행이외의 부분으로 사용하는 것은 안된다 하는 등등의 대법원 판례가 있습니다.
